La sous-location d'un local commercial
Deux exigences distinctes, et obtenir la première sans accomplir la seconde ne protège pas.
La sous-location d'un local commercial est en principe interdite, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur. Les preneurs le savent, obtiennent l'autorisation, et croient l'affaire réglée.
Elle ne l'est pas. Le Code de commerce impose une seconde formalité : le bailleur doit être appelé à concourir à l'acte de sous-location. L'autorisation et le concours sont deux exigences distinctes, et la première ne dispense pas de la seconde.
Cette page expose un principe général et ne dit pas qui a raison dans un litige. Un contentieux de bail commercial se conduit avec un avocat.
Les deux exigences
| Exigence | Ce qu'elle est |
|---|---|
| Autorisation de sous-louer | le principe : le bail l'admet, ou le bailleur y consent |
| Concours à l'acte | le bailleur est appelé à intervenir à l'acte lui-même |
| Effet de l'oubli du concours | la sous-location est irrégulière, et inopposable au bailleur |
| Conséquence possible | motif de refus de renouvellement, voire de résiliation |
La troisième ligne est le cœur du sujet : une sous-location autorisée mais conclue sans que le bailleur ait été appelé reste irrégulière à son égard, comme si elle n'existait pas.
Ce que le preneur risque
- Une sous-location inopposable au bailleur, qui peut ignorer le sous-locataire
- Un motif grave et légitime de refus de renouvellement, écartant l'indemnité d'éviction
- Une action en résiliation du bail principal, après mise en demeure
- La perte de tout recours du sous-locataire, dont le titre est fragile
Le deuxième point est le plus coûteux : voir le refus de renouvellement, où l'indemnité d'éviction est en jeu.
Comment procéder correctement
Vérifier ce que le bail prévoit, puis solliciter l'autorisation par écrit en décrivant précisément la sous-location envisagée. Ensuite, et c'est l'étape omise, appeler le bailleur à concourir à l'acte, dans les formes.
Faire recevoir l'acte de sous-location par une étude règle les deux points en une opération, l'appel au concours étant intégré à la procédure de l'acte. Voir préférez un bail authentique.
Le loyer de sous-location
Lorsque le loyer de sous-location excède celui du bail principal, le bailleur peut demander une majoration correspondante de son propre loyer. C'est une règle propre au statut, et elle surprend les preneurs qui voyaient dans la sous-location une source de marge.
Nos pages Entreprise et rural traitent la valeur du droit au bail dans reprendre un commerce.
Frequently asked questions
Le bail peut-il interdire toute sous-location ?
Oui, l'interdiction est le principe et le bail peut la maintenir sans réserve. Une sous-location conclue malgré une interdiction expresse est une infraction caractérisée aux obligations du preneur.
Que signifie « appeler à concourir » ?
Inviter le bailleur à intervenir à l'acte de sous-location, dans les formes prévues, afin qu'il en ait connaissance officielle et puisse y participer. Ce n'est pas la même chose que lui demander son accord.
Le sous-locataire a-t-il des droits propres ?
Sa situation dépend de la régularité de la sous-location. Régulière, elle peut lui ouvrir des droits vis-à-vis du bailleur ; irrégulière, son titre ne vaut qu'entre lui et le preneur principal.
Une location-gérance est-elle une sous-location ?
Non, c'est un contrat distinct portant sur l'exploitation du fonds, avec son propre régime. La qualification suit la réalité de l'opération, non son intitulé.
Peut-on régulariser après coup ?
C'est possible en appelant le bailleur à concourir à un acte régularisant la situation, s'il l'accepte. Mieux vaut ne pas en dépendre : rien ne l'oblige à s'y prêter.