Vendre un bien assorti d'un permis de construire
Un permis se transmet avec le terrain, mais son état d'avancement change la valeur de ce que l'on achète.
Cette page traitait à l'origine des prorogations de délais décidées pendant la crise sanitaire de 2020. Ces mesures d'urgence ont expiré et n'ont plus d'effet sur les opérations actuelles, qui suivent les délais de droit commun.
La question durable qu'elles posaient reste entière : quand un bien est vendu avec un permis de construire, qu'achète exactement l'acquéreur ? La réponse dépend de l'état de l'autorisation.
Cette page expose des principes généraux et ne remplace pas la vérification, par un professionnel, de la situation de l'autorisation qui vous concerne.
Les quatre états d'un permis
| État | Ce que l'acquéreur achète |
|---|---|
| Demande déposée, non instruite | un espoir, dont l'issue est incertaine |
| Permis délivré, délais de recours ouverts | un droit fragile, contestable par un tiers |
| Permis purgé de tout recours | un droit consolidé et transmissible |
| Permis périmé, travaux non commencés | rien : l'autorisation est éteinte |
La troisième ligne est la seule qui justifie un prix de terrain constructible avec projet. Les autres supposent une décote et une condition suspensive adaptée.
Le permis suit le terrain
Une autorisation d'urbanisme est attachée au terrain, non à la personne. L'acquéreur peut donc poursuivre le projet du vendeur sans redéposer une demande, sous réserve de déclarer le transfert.
- Le transfert se déclare à la commune, et n'est pas automatique
- Le projet ne peut pas être modifié sans permis modificatif
- La péremption continue de courir : les délais ne repartent pas de zéro à la vente
- Les recours en cours se poursuivent contre l'acquéreur
Le troisième point est celui qui piège : un permis délivré depuis longtemps peut être proche de la péremption, et l'acquéreur qui ne commence pas les travaux à temps le perd.
Ce que l'avant-contrat doit prévoir
Lorsque la vente dépend de l'obtention ou de la consolidation d'un permis, l'avant-contrat doit le dire par une condition suspensive précise : quel permis, pour quel projet, obtenu quand, et purgé de recours ou non.
Une condition rédigée vaguement produit les mêmes difficultés qu'une condition suspensive de prêt mal calibrée. Le risque de retrait par la commune est traité sur le retrait d'un permis de construire.
Le cas du terrain à détacher
Vendre une partie de son terrain avec un permis suppose souvent une division préalable, qui a ses propres autorisations et peut faire entrer l'opération dans le régime du lotissement.
C'est le sujet de la division d'un terrain en parcelles, et nos pages Immobilier et logement en donnent les conséquences pratiques.
Frequently asked questions
Un permis se vend-il séparément du terrain ?
Non. Il est attaché au terrain et n'a pas d'existence autonome : on vend un terrain assorti d'une autorisation, pas une autorisation seule.
Faut-il attendre la purge des recours pour signer ?
C'est la situation la plus sûre, et c'est pourquoi les avant-contrats prévoient fréquemment cette condition. Signer avant revient à acheter un aléa, ce qui peut se faire mais devrait se payer moins cher.
Comment savoir si un permis est périmé ?
En vérifiant la date de délivrance, les prorogations éventuelles et le commencement effectif des travaux. Les durées ayant été modifiées par plusieurs textes, elles se contrôlent au régime applicable à ce permis.
L'acquéreur peut-il changer le projet ?
Pas sans autorisation nouvelle. Un permis modificatif suffit pour une évolution limitée ; une modification substantielle suppose une demande complète, avec un nouveau délai de recours.
Les mesures d'urgence de 2020 jouent-elles encore ?
Non. Les prorogations exceptionnelles de délais ont cessé et un dossier ouvert aujourd'hui relève du droit commun. Elles ne peuvent pas être invoquées pour rattraper une péremption.