Qui supporte la commission de l'agence immobilière
Le mandat désigne le payeur, et ce choix a une conséquence fiscale que peu de gens anticipent.
La commission d'une agence immobilière n'est pas due par principe par l'acheteur ni par le vendeur. Elle est due par celui que le mandat désigne, et la pratique locale n'y change rien : c'est le contrat signé avec l'agence qui commande.
Le choix a une conséquence directe sur le coût total de l'opération, parce que l'assiette des droits de mutation n'est pas la même selon que la commission est à la charge du vendeur ou de l'acquéreur.
Cette page décrit une règle générale et ne remplace pas la lecture de votre mandat et de votre avant-contrat par un notaire.
Deux montages, deux assiettes
| Charge de la commission | Assiette des droits de mutation |
|---|---|
| Le vendeur | le prix total, commission comprise |
| L'acquéreur | le prix hors commission, si l'acte le stipule correctement |
La seconde formule réduit l'assiette taxable, et donc les droits. Mais elle suppose que l'avant-contrat et l'acte séparent clairement le prix du bien et la commission, avec la mention exigée. Une rédaction approximative fait perdre l'avantage.
C'est l'un des points où le montage se décide avant la signature de l'avant-contrat, pas après. La composition d'ensemble de ce qu'on appelle les frais est détaillée sur la fiche de Maître Cécile ALLEXANDRE-PHILIPPOT.
Quand la commission est-elle due
- À la conclusion de la vente, c'est-à-dire à la signature de l'acte authentique, et non à l'avant-contrat
- Si l'agence a effectivement mis les parties en relation, ce qui suppose un mandat valable
- Pas si la vente échoue, y compris par l'effet du droit de rétractation ou d'une condition défaillie
- Pas si le mandat était nul faute de mentions obligatoires
Un mandat irrégulier prive l'agence de sa commission, même si elle a réellement trouvé l'acquéreur. Le formalisme du mandat est donc son intérêt principal.
Le cas de la négociation par notaire
Lorsque c'est l'étude qui est chargée de trouver un acquéreur, sa rémunération de négociation suit un tarif réglementé, distinct des émoluments de l'acte. Elle n'est pas libre, contrairement à la commission d'agence.
Le fonctionnement de la vente par l'intermédiaire de l'étude est décrit sur la page vendre ou acheter chez le notaire. Nos pages Immobilier et logement traitent séparément les obligations de l'agent immobilier, notamment son devoir de consulter l'acte antérieur.
Ce qu'il faut vérifier avant de signer
Le mandat indique qui doit la commission, son montant ou son taux, et sa durée. L'avant-contrat doit reprendre cette information de manière cohérente : une contradiction entre les deux documents est une source de litige.
Si la commission est mise à la charge de l'acquéreur, il faut s'assurer que l'acte est rédigé de façon à produire l'effet fiscal recherché, ce que l'étude vérifie.
Frequently asked questions
Peut-on négocier une commission d'agence ?
Oui, elle est librement fixée, à la différence de la rémunération de négociation notariale qui est tarifée. La négociation se fait au moment de la signature du mandat, pas une fois l'acquéreur trouvé.
L'agence peut-elle réclamer sa commission si la vente échoue ?
Non lorsque l'échec ne résulte pas d'une faute de la partie qui lui doit la commission. Une rétractation régulière ou une condition suspensive défaillie ne lui ouvre pas droit à rémunération.
Deux agences peuvent-elles réclamer une commission ?
Une seule est due, à celle qui a effectivement mis les parties en relation. La difficulté est probatoire, et elle se règle par la chronologie des visites et des bons de visite signés.
La commission est-elle comprise dans le prix affiché ?
Les annonces doivent indiquer si le prix est présenté commission comprise ou non. En cas de doute, c'est le mandat qui tranche, et il faut le demander avant d'offrir un prix.
Le vendeur peut-il vendre lui-même pendant un mandat ?
Cela dépend du type de mandat. Un mandat exclusif l'en empêche pendant sa durée, sous peine d'indemnité ; un mandat simple lui laisse cette liberté.