Comprendre le calcul d'un emprunt immobilier
Cette page n'est pas un simulateur : elle explique ce que les chiffres d'une simulation engagent.
Une simulation d'emprunt produit une mensualité, et l'attention se porte naturellement sur elle. Pourtant, ce qui vous engagera juridiquement n'est pas la mensualité mais les paramètres inscrits dans votre compromis de vente.
Cette page ne calcule rien. Un calculateur exigerait du JavaScript, que ce site n'utilise pas, et donnerait un résultat que votre banque contredirait. Elle explique en revanche à quoi servent les paramètres, et lesquels doivent impérativement figurer à l'acte.
Les paramètres, et ce qu'ils commandent
| Paramètre | Ce qu'il détermine |
|---|---|
| Montant emprunté | l'assiette de tout le reste |
| Durée | la mensualité, et le coût total du crédit |
| Taux nominal | le coût de l'argent, hors frais |
| Assurance emprunteur | une part non négligeable du coût réel |
| Taux annuel effectif global | le seul chiffre comparable entre deux offres |
Le dernier est celui qu'il faut regarder : il agrège intérêts, assurance obligatoire, frais de dossier et de garantie. Comparer deux prêts sur le seul taux nominal ne veut rien dire.
Pourquoi ces chiffres appartiennent au compromis
La condition suspensive d'obtention de prêt ne protège l'acquéreur que dans les termes où elle est rédigée. Si l'acte mentionne un montant, une durée et un taux plafond, l'acquéreur doit demander un prêt conforme à ces paramètres.
- Un taux plafond réaliste : trop bas, tout refus devient contestable ; absent, aucun refus n'est opposable
- Un montant cohérent avec le plan de financement réellement envisagé
- Un délai suffisant pour déposer les demandes et obtenir les réponses
C'est exactement ce que développe la condition suspensive du compromis, et ce que sanctionne la mauvaise foi de l'acquéreur lorsque la demande ne correspond pas.
Le calendrier bancaire commande le calendrier notarial
L'offre de prêt est soumise à un délai de réflexion légal avant acceptation, puis les fonds doivent être appelés pour la date de signature. Ces étapes s'ajoutent au temps d'instruction du dossier.
C'est la raison pour laquelle une date de réitération optimiste met tout le monde en difficulté : voir le prêt obtenu après la date de réitération et les délais d'une vente.
Ce que l'étude vérifie côté financement
L'étude s'assure que la condition suspensive est cohérente avec le projet, que l'offre acceptée correspond à ce que l'acte prévoyait, et que les fonds seront disponibles à la signature. Elle vérifie aussi les garanties à inscrire sur le bien.
Elle ne se substitue pas à votre banque ni à un courtier : elle sécurise l'articulation entre le crédit et la vente.
Frequently asked questions
Où trouver un calcul fiable ?
Auprès de votre banque ou d'un courtier, sur la base de votre situation réelle. Les simulateurs publics donnent un ordre de grandeur utile pour cadrer un projet, jamais une offre.
Le taux d'endettement est-il une règle légale ?
C'est une norme prudentielle appliquée par les établissements, encadrée par des recommandations, et non une interdiction absolue. Des dérogations existent, ce qui explique des décisions différentes d'une banque à l'autre.
Peut-on emprunter sans apport ?
C'est possible mais plus difficile, et le coût s'en ressent. L'apport couvre en pratique les droits de mutation et les frais, qui ne sont pas financés dans la plupart des montages.
L'assurance emprunteur est-elle obligatoire ?
La banque l'exige en pratique comme condition de son offre, et vous pouvez la souscrire ailleurs qu'auprès d'elle si les garanties sont équivalentes. C'est un poste où la comparaison rapporte.
Que se passe-t-il si le prêt est refusé après le compromis ?
Si la condition suspensive était correctement rédigée et que la demande y était conforme, l'avant-contrat tombe et le dépôt est restitué. À défaut, l'acquéreur peut rester tenu.