Le droit de préemption de la SAFER sur les terres
Un droit puissant, mais qui ne s'exerce pas sur une transmission par décès.
La SAFER — Société d'aménagement foncier et d'établissement rural — dispose d'un droit de préemption sur les ventes de biens à usage agricole. Elle peut donc se substituer à l'acquéreur choisi par le vendeur, pour installer un agriculteur ou restructurer le parcellaire.
Deux précisions dissipent la plupart des inquiétudes. Ce droit s'exerce sur les ventes, et il connaît des exceptions dont la plus large concerne les proches du vendeur.
Cette page décrit un mécanisme général et ne remplace pas la vérification, par un notaire, du régime applicable à votre parcelle et à votre opération.
Sur quoi le droit s'exerce
| Opération | Préemption de la SAFER |
|---|---|
| Vente d'un fonds agricole ou de terres | possible, dans les conditions légales |
| Transmission par décès | non, ce n'est pas une vente |
| Donation | non, à titre gratuit |
| Vente à un parent proche du vendeur | exceptée, dans les limites prévues |
| Vente à l'exploitant en place, sous conditions | exceptée |
La deuxième ligne répond à la question la plus fréquente, souvent posée après un décès : une succession ne déclenche pas la préemption, parce qu'il n'y a pas de vente.
Ce qui se passe en pratique
- La notification de la vente projetée est adressée à la SAFER par l'étude
- Elle dispose d'un délai pour se prononcer, fixé par le Code rural
- Elle peut préempter au prix, ou en contestant le prix, ce qui rouvre la discussion
- Son silence vaut renonciation, et la vente se poursuit
- Sa décision doit être motivée par un objectif d'aménagement rural
Le troisième point mérite attention : une préemption avec révision de prix permet au vendeur de renoncer à la vente, comme pour la préemption communale.
Le concours avec d'autres droits
Plusieurs droits de préemption peuvent porter sur la même parcelle : celui du fermier en place, celui de la commune, celui de la SAFER. Un ordre de priorité existe, et le fermier passe généralement devant.
C'est l'une des raisons pour lesquelles la vente d'une terre agricole demande du temps : voir le droit de préemption urbain et les délais d'une vente.
Pour un couple d'exploitants
L'organisation du patrimoine agricole se heurte souvent au régime matrimonial et aux formes sociétaires propres au monde rural. Le sujet est traité sur agriculture et couple.
La transmission d'une exploitation, elle, bénéficie de régimes de faveur assortis d'engagements : voir reprendre un commerce et nos pages Entreprise et rural.
Frequently asked questions
La SAFER peut-elle préempter une maison à la campagne ?
Son droit porte sur les biens à usage agricole. Une habitation sans terres attachées n'y est en principe pas soumise, mais la qualification dépend de la consistance réelle du bien vendu.
Une succession déclenche-t-elle la préemption ?
Non. La transmission par décès n'est pas une vente, et la SAFER n'a pas de droit à exercer. Une vente ultérieure par les héritiers, elle, peut y être soumise.
Peut-on vendre à son enfant sans préemption ?
Les cessions entre proches parents sont exceptées, dans les limites que le Code rural prévoit. C'est un point à vérifier précisément selon le degré de parenté.
Combien de temps la SAFER a-t-elle pour répondre ?
Un délai est fixé par le Code rural et court à compter de la notification. Comme il a été modifié, il se vérifie au texte en vigueur plutôt que par mémoire.
Le fermier en place est-il prioritaire ?
Il dispose d'un droit de préemption propre qui passe généralement avant celui de la SAFER, sous réserve des conditions d'exploitation et d'ancienneté prévues par la loi.