Louer, ou mettre en location, avec un notaire
Cette page explique le rôle du notaire en matière de bail ; elle ne publie pas de liste de biens à louer.
Un notaire ne se limite pas à la vente. Il rédige des baux, conseille bailleurs et locataires sur leurs obligations, et peut se voir confier la mise en location d'un bien.
Cette page n'affiche aucune annonce. Les biens disponibles changent constamment et une liste recopiée serait périmée aussitôt. Elle explique ce que l'étude peut faire, ce qu'un bail notarié apporte, et où s'adresser pour un bien précis.
Trois natures de bail, trois régimes
La confusion la plus coûteuse en matière locative est de croire qu'un bail est un bail. Le régime applicable dépend de l'usage du local, et il n'est pas au choix des parties.
| Type de bail | Régime dominant |
|---|---|
| Habitation, résidence principale | loi du 6 juillet 1989, largement impérative |
| Commercial | Code de commerce, droit au renouvellement |
| Rural | Code rural, protection forte du preneur |
Un local d'habitation loué sous une forme inadaptée reste soumis au régime de l'habitation : la qualification suit l'usage réel, pas l'intitulé du contrat. Nos pages Immobilier et logement reviennent sur ce principe.
Ce qu'un bail authentique apporte
Un bail peut être établi sous seing privé ou reçu par un notaire. La seconde forme n'est pas obligatoire pour un bail d'habitation, mais elle produit deux effets que la première ne produit pas.
- La force exécutoire : en cas d'impayé, le bailleur détient un titre sans avoir à obtenir d'abord un jugement de condamnation
- La date certaine et la conservation de l'acte par l'étude, qui en délivre copie
- Le contrôle de légalité des clauses avant signature, plutôt qu'un modèle téléchargé
- Le conseil dû aux deux parties, y compris au locataire
Pour un bail commercial, l'intérêt est plus net encore, et bail commercial : préférez un bail authentique le développe.
Pour le bailleur
Mettre un logement en location suppose de vérifier ce que la loi impose avant l'entrée du locataire : décence du logement, diagnostics à annexer, mentions obligatoires, encadrement éventuel du loyer selon la commune.
Le loyer ne se fixe pas librement partout, et il ne se révise pas quand on veut : une page distincte traite la révision et l'augmentation du loyer. Les obligations courantes du bailleur sont réunies dans location : bon à savoir.
Pour le locataire
Un locataire a des obligations dont la principale est méconnue : la jouissance paisible. Elle ne se limite pas au bruit et son manquement peut justifier la résiliation du bail, comme l'explique notre page sur l'obligation d'occupation paisible.
Il dispose en retour de protections importantes : un congé du bailleur doit respecter des formes et des motifs limités, et un congé pour vente ouvre au locataire un droit de préemption.
Le bien loué est en indivision ou en copropriété
Ces deux situations changent qui peut signer. En indivision, un bail d'habitation relève de la majorité des deux tiers des droits, tandis qu'un bail commercial ou rural exige l'unanimité : le régime de l'indivision détaille ces seuils.
En copropriété, le règlement peut restreindre l'usage : une clause d'habitation bourgeoise exclusive interdit une activité professionnelle, et la location de courte durée peut se heurter à la destination de l'immeuble.
Le congé, du côté du bailleur comme du locataire
Un bail d'habitation ne se rompt pas de la même manière selon qui en prend l'initiative, et c'est la source de la majorité des différends.
Le locataire peut partir en respectant un préavis, sans avoir à se justifier. Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et pour un motif limité : reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux. La forme du congé est imposée, et un congé irrégulier est inopposable au locataire.
- Congé pour reprise : le bailleur ou un proche désigné doit réellement occuper le logement
- Congé pour vente : il ouvre au locataire un droit de préemption sur le bien
- Motif légitime et sérieux : impayés répétés, troubles, manquement caractérisé
Le congé pour vente est le plus technique des trois, parce qu'il fait coexister une fin de bail et une offre de vente : la page congé pour vente en donne le détail et les causes de nullité.
Où chercher un bien à louer
Les biens proposés par les notaires sont publiés sur les portails du notariat, tenus à jour et interrogeables par commune. Pour une demande précise — un bien, une estimation de loyer, la rédaction d'un bail — écrivez à immo.lecomte@notaires.fr ou téléphonez au bureau de votre choix, dont les coordonnées sont sur la page Contacter l'étude.
Si votre projet est l'achat plutôt que la location, la page consacrée aux ventes explique les trois formules de vente notariale.
Frequently asked questions
Un notaire peut-il gérer un bien loué ?
Certaines études assurent une gestion locative, d'autres non. C'est une question à poser directement : l'étude vous dira ce qu'elle prend en charge et ce qu'elle n'assure pas.
Un bail notarié coûte-t-il plus cher ?
Il donne lieu à des émoluments, là où un modèle téléchargé ne coûte rien. La comparaison utile porte sur ce que coûte un impayé sans titre exécutoire, ou une clause nulle découverte au moment du litige.
Le locataire peut-il refuser un bail notarié ?
Les parties conviennent librement de la forme du bail. En pratique, le locataire y a intérêt aussi : ses droits sont vérifiés et l'acte est conservé par un tiers.
Faut-il un état des lieux ?
Oui, à l'entrée et à la sortie, et son absence prive le bailleur de la possibilité d'établir une dégradation. C'est la pièce qui manque le plus souvent quand un dépôt de garantie est contesté.
Un bail verbal est-il valable ?
Il peut exister, mais il place les deux parties dans l'incertitude sur la durée, le loyer et les charges, et la preuve devient un cauchemar. Aucun bailleur avisé ne s'y expose.