Comment fonctionne l'indivision et qui décide
Trois régimes de décision cohabitent : c'est la nature de l'acte, pas la taille de la part, qui commande.
L'indivision est la situation de plusieurs personnes titulaires de droits de même nature sur un même bien, sans que ces droits soient matériellement divisés. Elle naît le plus souvent d'une succession, parfois d'un achat en commun ou d'un divorce.
Sa difficulté n'est pas dans le principe mais dans la décision. Aucun indivisaire n'est propriétaire d'une partie du bien : chacun a une quote-part de droits sur la totalité, et il faut donc s'accorder pour agir.
Cette page expose le régime légal et ne remplace pas la consultation d'un notaire, qui seul peut apprécier votre situation et le contenu de votre titre.
Les trois majorités à ne pas confondre
Le Code civil ne soumet pas toutes les décisions à la même règle. C'est la nature de l'acte qui détermine la majorité requise.
| Nature de l'acte | Règle |
|---|---|
| Acte conservatoire, urgent | un seul indivisaire peut agir |
| Acte d'administration, mandat de gestion, bail d'habitation | majorité des deux tiers des droits |
| Acte de disposition, vente du bien, bail commercial ou rural | unanimité |
Le seuil des deux tiers se calcule en droits, non en nombre de têtes. Deux indivisaires détenant ensemble les deux tiers l'emportent donc sur trois indivisaires minoritaires.
Ce qui bloque en pratique
L'unanimité exigée pour vendre est la source de presque tous les blocages. Un seul indivisaire suffit à empêcher la vente, même s'il détient une part faible.
- Ce qui débloque souvent : le rachat de la part du récalcitrant par les autres
- La voie judiciaire : l'autorisation du juge, ou la vente forcée à la demande de titulaires d'au moins deux tiers des droits
- Le point qui coince : un indivisaire introuvable, ou sous mesure de protection
La procédure de vente d'un bien indivis est détaillée sur notre page consacrée à vendre un bien indivis.
L'occupation du bien par un indivisaire
Un indivisaire qui occupe seul le bien prive les autres de leur jouissance. Il est en principe redevable d'une indemnité d'occupation, qui n'est pas un loyer mais la contrepartie d'une jouissance privative.
Cette règle connaît des limites, et notamment le cas où le bien est loué à un tiers, traité sur la page relative à l'indemnité d'occupation. Nos pages Immobilier et logement reviennent sur ces comptes, qui se règlent au partage.
Sortir de l'indivision
Nul n'est contraint de demeurer dans l'indivision. Tout indivisaire peut en demander le partage, à l'amiable devant notaire ou judiciairement à défaut d'accord.
Le partage met fin à l'indivision et se prépare comme une vente : les mêmes contrôles préalables que ceux décrits dans les délais d'une vente s'appliquent.
Une convention d'indivision permet, à l'inverse, d'organiser la situation dans la durée : elle désigne un gérant, fixe les règles de gestion et peut être conclue pour une durée déterminée renouvelable. Elle doit être établie par écrit et, portant sur un immeuble, reçue par notaire.
Frequently asked questions
Un indivisaire peut-il vendre sa seule quote-part ?
Oui, sa part lui appartient. Mais les autres indivisaires disposent d'un droit de préemption : le cédant doit leur notifier le projet, et ils peuvent se substituer à l'acquéreur aux mêmes conditions.
Qui paie les charges d'un bien indivis ?
Les indivisaires, à proportion de leurs droits. Celui qui a avancé des sommes pour la conservation du bien en obtient le remboursement, et ces créances se règlent dans les comptes du partage.
L'indivision peut-elle durer indéfiniment ?
En fait oui, tant que personne n'en demande le partage. En droit, le partage peut être réclamé à tout moment, ce qui rend la situation toujours précaire pour celui qui compte s'y installer durablement.
Faut-il l'accord de tous pour louer le bien ?
Pour un bail d'habitation, la majorité des deux tiers des droits suffit. Pour un bail commercial ou rural, l'unanimité est requise, car ces baux confèrent au locataire des droits qui excèdent la simple administration.
Comment est fixée l'indemnité d'occupation ?
Par référence à la valeur locative du bien, éventuellement pondérée. À défaut d'accord, elle est fixée judiciairement, et elle se prescrit, ce qui incite à ne pas laisser la situation s'installer sans compter.