Louer un logement : les obligations de chacun
Le bail d'habitation est largement impératif : ce que les parties écrivent ne prime pas toujours sur ce que la loi impose.
Le bail d'habitation est l'un des rares contrats où la liberté des parties compte peu. La loi fixe l'essentiel, et une clause contraire est réputée non écrite : elle disparaît du contrat sans que le reste tombe.
Il en résulte une situation déroutante pour beaucoup de bailleurs comme de locataires : le contrat qu'ils ont signé ne dit pas tout, et ce qu'il dit n'est pas toujours applicable.
Cette page expose des règles générales et ne remplace pas la lecture de votre bail avec un professionnel, ni le conseil que l'étude peut donner sur une situation précise.
Ce que le bailleur doit fournir
| Obligation | Portée |
|---|---|
| Un logement décent | surface, sécurité, absence de risque pour la santé |
| Les diagnostics obligatoires | annexés au bail, à jour |
| Un logement en bon état d'usage | et les réparations autres que locatives |
| La jouissance paisible | il ne peut ni entrer librement ni gêner l'usage |
La décence n'est pas une appréciation : elle répond à des critères réglementaires, et un logement indécent expose le bailleur à devoir réaliser des travaux, voire à une suspension du loyer.
Ce que le locataire doit
- Payer le loyer et les charges aux termes convenus, sans compensation unilatérale
- User paisiblement du logement, ce qui va bien au-delà du bruit — voir l'obligation d'occupation paisible
- Assurer l'entretien courant et les réparations locatives, dont la liste est réglementaire
- Souscrire une assurance contre les risques locatifs et en justifier
- Rendre le logement dans l'état constaté à l'entrée, usure normale déduite
Cette dernière obligation est la raison d'être de l'état des lieux, et son absence prive le bailleur de tout moyen d'établir une dégradation.
L'état des lieux, la pièce qui manque toujours
Il se fait à l'entrée et à la sortie, contradictoirement, et il se compare. Sans état des lieux d'entrée, le logement est réputé avoir été remis en bon état, ce qui rend toute retenue sur le dépôt de garantie très difficile à justifier.
Photographies datées, relevés de compteurs et mentions précises valent mieux qu'une case cochée. C'est un quart d'heure qui règle par avance le litige le plus banal de la matière.
Le loyer et les charges
Le loyer se paie au terme convenu et ne se révise que dans les conditions prévues au bail et par la loi : la page le propriétaire peut-il augmenter le loyer traite ce point.
Les charges récupérables sont limitativement énumérées par un texte : un bailleur ne peut pas refacturer ce qui n'y figure pas. Une régularisation annuelle, justificatifs à l'appui, est due au locataire qui la demande. Nos pages Immobilier et logement traitent la fin du bail dans congé pour vente.
Frequently asked questions
Le locataire peut-il retenir le loyer si le bailleur ne fait pas les travaux ?
Non, pas de sa propre initiative : cesser de payer le met en tort et l'expose à la résiliation. La voie est la mise en demeure puis la saisine du juge, qui peut autoriser une consignation ou une réduction.
Qui paie le remplacement d'un équipement usé ?
Le bailleur, lorsque l'équipement est hors d'usage par vétusté. Le locataire supporte l'entretien courant et les réparations locatives, non le renouvellement de ce qui a fait son temps.
Le bailleur peut-il visiter le logement ?
Pas librement. Il peut accéder pour des travaux nécessaires, et le bail peut organiser des visites en vue d'une vente ou d'une relocation, dans des limites que la loi encadre.
Une clause du bail peut-elle être écartée ?
Oui. Une clause contraire à une disposition impérative est réputée non écrite : elle est inapplicable même si les deux parties l'ont signée. C'est la particularité du bail d'habitation.
Faut-il déclarer le bail quelque part ?
Un bail d'habitation sous seing privé n'est pas soumis à une formalité d'enregistrement obligatoire. Un bail reçu par notaire est conservé par l'étude et confère la force exécutoire, ce qui change tout en cas d'impayé.