L'agent immobilier et la lecture du titre de propriété
Annoncer une surface, une limite ou une constructibilité sans avoir lu l'acte est une faute.
Un agent immobilier n'est pas un simple intermédiaire qui met en relation. Il est un professionnel, et il répond des informations qu'il diffuse sur le bien qu'il commercialise.
Cette responsabilité a une conséquence concrète : il ne peut pas se contenter des déclarations de son vendeur sur des points que l'acte antérieur permettait de vérifier. Annoncer une surface, une mitoyenneté ou une constructibilité sans avoir consulté le titre l'expose.
Cette page expose un principe général et ne dit pas qui a raison dans un litige. Une responsabilité professionnelle s'apprécie sur pièces.
Ce que le titre révèle et que le vendeur oublie
| Point vérifiable au titre | Ce que le vendeur en dit souvent |
|---|---|
| Servitudes constituées par acte | rien, il l'a oublié ou ne l'a jamais su |
| Consistance exacte du bien vendu | une description approximative, de mémoire |
| Limites et mitoyennetés | l'usage constaté, qui peut différer du titre |
| Conditions ou charges particulières | rien, elles figuraient dans un acte ancien |
La première ligne est celle qui produit le plus de contentieux : une servitude oubliée découverte après la vente met en cause le vendeur, parfois l'agent, parfois l'étude.
Où s'arrête l'obligation de l'agent
- Il doit vérifier ce qu'un professionnel diligent peut vérifier, dont le titre lorsqu'il lui est accessible
- Il doit s'abstenir d'affirmer ce qu'il n'a pas vérifié, et le présenter comme une déclaration du vendeur
- Il n'a pas à mener les recherches qui relèvent du notaire : interrogation du fichier immobilier, purge des droits de préemption
- Il ne garantit pas la validité juridique de l'opération, qui est l'office du notaire
La distinction est utile pour l'acquéreur : une information donnée en agence n'a pas la même valeur qu'une mention portée à l'acte authentique.
Ce que l'acquéreur devrait demander
Avant d'offrir un prix, il est légitime de demander la copie du titre de propriété du vendeur. C'est ce document qui dit ce qui est vendu, plus fidèlement qu'une annonce.
Un vendeur ou un agent qui refuse sans raison est un signal. Nos pages Immobilier et logement reviennent sur ces vérifications, et sur ce que l'étude contrôle ensuite dans les délais d'une vente.
Trois responsabilités qui ne se confondent pas
Le vendeur garantit ce qu'il vend. L'agent répond des informations qu'il diffuse. Le notaire répond de la sécurité juridique de l'acte et de son devoir de conseil.
Ces responsabilités se cumulent plutôt qu'elles ne s'excluent, mais chacune a son fondement et son délai. Un acquéreur informé d'une difficulté et qui signe malgré tout perd toutefois ses recours, comme l'explique l'absence d'action contre le notaire.
Frequently asked questions
L'agent peut-il se contenter des dires du vendeur ?
Pas sur ce qu'il pouvait vérifier lui-même. Il peut rapporter une déclaration en la présentant comme telle ; il ne peut pas l'affirmer comme un fait établi si le titre disait autre chose.
Une erreur de surface dans une annonce engage-t-elle l'agent ?
Elle peut, selon l'ampleur de l'écart et la manière dont l'information a été présentée. Pour un lot de copropriété, une surface mesurée fait l'objet de règles propres et d'une garantie spécifique.
L'acquéreur peut-il agir contre l'agent après la vente ?
C'est possible sur le terrain de la responsabilité professionnelle, s'il établit une information erronée et un préjudice. Il faut cependant que l'erreur ne lui ait pas été révélée avant la signature.
Le mandat oblige-t-il l'agent à consulter le titre ?
Le mandat organise la mission, mais l'obligation de diligence du professionnel ne dépend pas de ce que le mandat prévoit. Une clause qui le dispenserait de vérifier serait de peu de portée.
Faut-il choisir entre agence et notaire pour vendre ?
Ce sont deux missions distinctes : l'agence ou l'étude cherche un acquéreur, l'étude reçoit l'acte dans tous les cas. Une vente conduite par l'étude concentre simplement les deux rôles.