L'action du syndicat pour faire respecter une assemblée
Une décision votée n'est pas seulement une intention : le syndicat a qualité pour en obtenir l'exécution.
Une assemblée générale vote, et rien ne se passe. Le copropriétaire qui devait remettre en état ne le fait pas, celui qui a posé une véranda sans autorisation la conserve. La question devient alors procédurale : qui peut saisir le juge ?
Le syndicat des copropriétaires a intérêt à agir. Il est chargé de la conservation de l'immeuble et de l'exécution du règlement, et cette mission lui donne qualité pour demander l'exécution de ce que l'assemblée a décidé, sans qu'il ait à démontrer un préjudice personnel distinct.
Cette page expose un principe général et ne dit pas qui a raison dans un litige. Une action en justice s'apprécie sur pièces, avec un conseil.
Deux actions à ne pas confondre
Le copropriétaire lésé et le syndicat n'agissent pas au même titre, et l'un ne dispense pas de l'autre.
| Qui agit | À quel titre | Ce qu'il doit établir |
|---|---|---|
| Le syndicat | conservation de l'immeuble, respect du règlement | la décision votée et son inexécution |
| Un copropriétaire | préjudice personnel | un trouble ou un dommage qui lui est propre |
Cette distinction explique pourquoi un copropriétaire isolé échoue parfois là où le syndicat réussit : il lui manquait non le droit, mais l'intérêt personnel à agir.
Ce que le syndic doit avoir en main
L'action est exercée par le syndic, qui représente le syndicat. Elle suppose une habilitation, et c'est là que les procédures se perdent.
- L'habilitation de l'assemblée à agir en justice, votée et figurant au procès-verbal
- Le procès-verbal de la décision dont l'exécution est demandée
- La preuve de l'inexécution : constat, courriers de mise en demeure, photographies datées
- Le point qui coince : une habilitation trop vague, ou postérieure à l'assignation
Ces exigences sont le prolongement des obligations décrites sur droits et obligations des copropriétaires.
Contester la décision, ou refuser de l'exécuter
Un copropriétaire en désaccord avec une décision d'assemblée disposait d'une voie : la contester dans le délai prévu, à compter de la notification du procès-verbal. Passé ce délai, la décision est définitive.
Refuser de l'exécuter n'est donc pas une manière de la contester. C'est s'exposer à une action dont l'issue est probable, avec des frais en plus. La même logique vaut pour les charges, qui restent exigibles même contestées, comme le rappelle la page sur la liberté du copropriétaire dans son lot.
Ce que cela change pour un acquéreur
Un acquéreur reprend l'immeuble avec ses contentieux. Un litige en cours entre le syndicat et un copropriétaire, ou une décision votée et inexécutée, peut se traduire par un appel de fonds ou par des travaux à supporter.
C'est pourquoi l'étude examine les procès-verbaux des dernières assemblées avant la signature, parmi les vérifications recensées dans les délais d'une vente. Nos pages Immobilier et logement y reviennent.
Frequently asked questions
Le syndic peut-il agir sans vote de l'assemblée ?
Pour certaines actions, notamment le recouvrement des charges, il agit sans habilitation spéciale. Pour la plupart des autres, une habilitation votée est nécessaire, et son absence peut faire échec à la demande.
Un copropriétaire peut-il agir seul contre un voisin ?
Oui, s'il justifie d'un préjudice qui lui est propre. Il ne peut pas, en revanche, se substituer au syndicat pour défendre l'intérêt collectif de l'immeuble ou faire exécuter une décision d'assemblée.
Que se passe-t-il si l'assemblée refuse d'habiliter le syndic ?
L'action collective ne peut pas être engagée. Les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel conservent leur propre action, ce qui reste une voie moins large mais réelle.
Une décision d'assemblée peut-elle être annulée après coup ?
Seulement si elle est contestée dans le délai légal, et pour un motif recevable. Au-delà, elle s'impose, même si elle est jugée inopportune, sauf cas d'irrégularité grave affectant sa validité.
Qui paie les frais de l'action du syndicat ?
Ils sont d'abord supportés par le syndicat, donc par les copropriétaires selon les tantièmes, puis peuvent être remis à la charge du copropriétaire condamné selon ce que le juge décide.