Le mandat de gestion d'un bien loué
Un mandat mal rédigé n'est pas un détail : il peut être nul, et le gestionnaire perd alors sa rémunération.
Un propriétaire qui ne veut pas gérer lui-même son bien loué confie cette mission à un professionnel. Le mandat de gestion est le contrat qui l'organise : il définit ce que le gestionnaire peut faire au nom du propriétaire, et ce qu'il ne peut pas.
C'est un mandat au sens du Code civil, doublé du régime des professionnels de l'immobilier. Cette double nature explique son formalisme, et le fait que son irrégularité se paie.
Cette page décrit un cadre général et ne remplace pas la lecture de votre mandat par un professionnel avant signature.
Ce que le mandat doit préciser
| Mention | Pourquoi elle compte |
|---|---|
| L'étendue des pouvoirs confiés | ce qui n'y est pas ne peut pas être fait |
| La durée et les conditions de renouvellement | un mandat perpétuel n'est pas admis |
| La rémunération et son assiette | son absence prive le gestionnaire de rémunération |
| Les obligations de reddition de comptes | fréquence et forme des relevés |
| La garantie financière du professionnel | elle protège les fonds encaissés pour votre compte |
La dernière ligne est celle qu'un propriétaire devrait vérifier en premier : le gestionnaire encaisse des loyers qui ne lui appartiennent pas, et la garantie financière est ce qui protège ces sommes.
Les actes que le mandat n'autorise pas d'office
- Vendre le bien : cela suppose un mandat de vente distinct
- Consentir un bail commercial là où seul un bail d'habitation était envisagé
- Engager des travaux au-delà du plafond que le mandat fixe
- Agir en justice au nom du propriétaire sans pouvoir spécial
Un gestionnaire qui excède ses pouvoirs engage sa responsabilité, mais l'acte accompli peut néanmoins lier le propriétaire à l'égard d'un tiers de bonne foi. C'est la raison de délimiter précisément l'étendue des pouvoirs.
Ce que le mandat ne transfère pas
Le propriétaire reste le bailleur. Les obligations du bail lui incombent, y compris la décence du logement et les réparations non locatives, et il en répond envers le locataire même si un professionnel gère.
Ces obligations sont détaillées dans location : bon à savoir, et les limites du pouvoir du bailleur sur le loyer dans le propriétaire peut-il augmenter le loyer.
Le cas d'un bien détenu à plusieurs
En indivision, la conclusion d'un mandat de gestion est un acte d'administration et relève de la majorité des deux tiers des droits. Un indivisaire seul ne peut donc pas confier la gestion, ni encaisser les loyers pour son compte.
Les seuils applicables sont détaillés dans le régime de l'indivision, et nos pages Immobilier et logement traitent le sort des loyers d'un bien indivis.
Frequently asked questions
Un mandat de gestion peut-il être verbal ?
Non en pratique : l'écrit est requis pour les professionnels de l'immobilier, et son absence fragilise tout, à commencer par la rémunération. Un mandat verbal expose surtout le gestionnaire.
Peut-on résilier un mandat de gestion en cours ?
Selon ce qu'il prévoit, et en respectant le préavis stipulé. Un mandat à durée déterminée ne se rompt pas librement, et une clause de reconduction tacite doit permettre au mandant de s'y opposer.
Le gestionnaire peut-il choisir le locataire seul ?
Si le mandat lui confie la mise en location, oui, dans les limites qu'il fixe. Beaucoup de propriétaires préfèrent réserver l'agrément final du locataire, ce qui doit alors être écrit.
Qui répond d'un impayé de loyer ?
Le locataire en est débiteur, et le gestionnaire n'en est pas garant, sauf assurance souscrite à cet effet. Sa responsabilité peut être engagée s'il a fait preuve de négligence dans la sélection ou le recouvrement.
Un notaire peut-il rédiger un mandat de gestion ?
L'étude peut rédiger le mandat et conseiller sur son étendue, ce qui est utile quand le patrimoine est détenu à plusieurs ou démembré. La gestion courante relève ensuite du professionnel désigné.