Le service de la publicité foncière et votre vente
Un acte non publié est valable entre les parties et inexistant pour les tiers.
Cette page a été écrite à l'origine pendant la crise sanitaire de 2020, quand la fermeture partielle des services publics retardait les ventes. Ces mesures d'urgence ont pris fin et les délais exceptionnels de l'époque n'ont plus cours.
Ce qui reste, et qui ne changera pas, c'est la fonction de ce service : sans lui, l'acquéreur d'un immeuble n'est pas protégé contre un tiers qui prétendrait au même droit. C'est le sujet de cette page.
Cette page explique une formalité générale et ne remplace pas les informations que le notaire chargé de votre dossier peut seul donner sur son état d'avancement.
Ce que la publication produit
| Sans publication | Avec publication |
|---|---|
| la vente est valable entre vendeur et acquéreur | elle devient opposable à tous |
| un second acquéreur publiant d'abord peut primer | le droit publié est préféré |
| les créanciers du vendeur ignorent le transfert | le transfert leur est opposable |
| aucun titre consultable par un tiers | l'information est accessible |
La deuxième ligne est celle qui justifie l'urgence : entre deux acquéreurs du même bien, c'est en principe celui qui publie le premier qui l'emporte, non celui qui a signé le premier.
Ce que le service enregistre
- Les mutations : ventes, donations, partages, adjudications
- Les inscriptions de sûretés : hypothèques, privilèges du prêteur de deniers
- Certaines servitudes constituées par acte
- Les mentions modifiant ou radiant une inscription antérieure
C'est cette base que l'étude interroge avant une vente, pour savoir ce qui grève le bien. La démarche fait partie des vérifications décrites dans les délais d'une vente.
Pourquoi cela retarde parfois une signature
L'étude ne publie qu'après la signature, mais elle doit interroger le fichier avant. Si une inscription apparaît — une hypothèque non mentionnée, un créancier inscrit — il faut obtenir une mainlevée, et cela dépend d'un tiers.
Cette mainlevée est l'un des points qui pèsent sur une date de réitération fixée trop court.
Le service n'est pas une administration à laquelle on demande une autorisation : il ne juge rien. Il enregistre, et c'est précisément parce qu'il enregistre sans juger que l'antériorité de la publication a tant d'importance.
L'ancienne conservation des hypothèques
Le service porte ce nom depuis 2013 ; il s'appelait auparavant la conservation des hypothèques. On rencontre encore l'ancienne appellation dans des actes anciens et dans la conversation, et il s'agit du même office.
Un acte des années 1990 renverra donc à une dénomination qui n'existe plus, sans que cela affecte sa valeur. Nos pages Immobilier et logement reviennent sur la lecture des titres anciens, notamment à propos de la servitude oubliée.
Frequently asked questions
Qui procède à la publication ?
Le notaire, après la signature de l'acte authentique. C'est l'une des raisons pour lesquelles la vente d'un immeuble passe nécessairement par un acte notarié : la publication suppose un acte authentique.
Un particulier peut-il consulter le fichier ?
Il peut demander des renseignements sur un immeuble, moyennant une demande formalisée. En pratique, c'est l'étude qui interroge le service dans le cadre d'un dossier.
Que se passe-t-il si la publication est tardive ?
La vente reste valable entre les parties, mais l'acquéreur court le risque qu'un droit concurrent soit publié avant le sien. C'est un risque théorique dans un dossier suivi, réel dans une situation désordonnée.
La publication rend-elle le titre incontestable ?
Non. Elle rend le droit opposable aux tiers ; elle ne purge pas un vice affectant l'acte lui-même. Un acte nul publié reste un acte nul.
Les mesures prises pendant la crise sanitaire ont-elles laissé des effets ?
Les prorogations exceptionnelles de délais ont cessé et ne s'appliquent plus aux opérations actuelles. Un dossier ouvert aujourd'hui suit les délais de droit commun.