Usufruit et nue-propriété : qui décide de quoi
Deux droits réels sur un même bien, et aucun des deux ne permet de vendre seul la pleine propriété.
Le démembrement sépare la propriété en deux droits réels distincts. L'usufruitier a l'usage du bien et perçoit ses revenus ; le nu-propriétaire détient la substance, sans pouvoir en jouir tant que l'usufruit dure.
La question la plus fréquente est celle de la vente, et sa réponse est nette : ni l'un ni l'autre ne peut vendre seul la pleine propriété. Chacun peut céder son propre droit, ce qui n'a pas le même sens ni la même valeur.
Cette page décrit un régime général et ne remplace pas l'examen de votre titre par un notaire, qui seul peut dire ce que votre acte prévoit.
Ce que chacun peut faire seul
| Opération | Usufruitier | Nu-propriétaire |
|---|---|---|
| Vendre la pleine propriété | non | non |
| Céder son seul droit | oui | oui |
| Percevoir les loyers | oui | non |
| Consentir un bail d'habitation | oui | non |
| Consentir un bail commercial ou rural | non, sans le nu-propriétaire | non seul |
| Décider de gros travaux | non seul | à sa charge en principe |
La ligne des baux commerciaux et ruraux surprend : ces baux confèrent au preneur des droits qui excèdent la simple jouissance, et ils engagent donc la substance du bien.
La répartition des charges
- L'usufruitier supporte l'entretien courant et les charges liées à la jouissance, ainsi que les impôts d'occupation
- Le nu-propriétaire supporte en principe les grosses réparations, celles qui touchent la structure
- La taxe foncière incombe en principe à l'usufruitier, sauf convention contraire
- La frontière entre entretien et grosse réparation est la source classique de désaccord
Le dernier point mérite d'être réglé par écrit au moment du démembrement, pas au moment de la fuite en toiture.
Sortir du démembrement
Trois voies existent. L'usufruit peut s'éteindre naturellement, par le décès de l'usufruitier ou l'arrivée du terme s'il est temporaire. Les deux titulaires peuvent vendre ensemble et se partager le prix selon la valeur de leurs droits respectifs. Ou l'un peut racheter le droit de l'autre, ce qui reconstitue la pleine propriété.
La vente conjointe est la voie ordinaire, et elle suppose un accord sur la répartition du prix. Voir transmettre son patrimoine et nos pages Patrimoine et fiscalité.
Pourquoi cet outil est si utilisé
Donner la nue-propriété en conservant l'usufruit transmet le bien sans dépossession : le donateur garde l'usage et les revenus, et au décès l'usufruit s'éteint sans nouvelle transmission ni nouveaux droits.
La valeur des droits se détermine selon un barème légal fonction de l'âge de l'usufruitier, publié par l'administration fiscale. La variante à deux est traitée sur l'achat en démembrement croisé, et les voies applicables à un immeuble sur comment transmettre un bien immobilier.
Frequently asked questions
L'usufruitier peut-il vendre sans l'accord du nu-propriétaire ?
Il ne peut vendre que son usufruit, pas le bien. Une vente de la pleine propriété exige le concours des deux, et un acte passé par un seul serait inopposable à l'autre.
Qui paie la taxe foncière ?
L'usufruitier en principe, l'acte pouvant en disposer autrement. C'est un point à préciser lors du démembrement pour éviter une discussion annuelle.
Le nu-propriétaire peut-il occuper le bien ?
Non, tant que l'usufruit dure. Il peut en revanche céder ou hypothéquer sa nue-propriété, dont la valeur augmente à mesure que l'usufruit se rapproche de son terme.
Comment se calcule la valeur de chaque droit ?
Selon un barème légal fonction de l'âge de l'usufruitier, publié par l'administration fiscale. Le barème étant révisable, il se consulte à la date de l'opération.
Peut-on démembrer temporairement ?
Oui, un usufruit peut être constitué pour une durée déterminée, y compris au profit d'une personne morale. C'est un montage utilisé pour organiser des revenus sur une période choisie.