Le démembrement croisé entre deux acquéreurs
Chacun achète l'usufruit de la moitié de l'autre : au décès, le survivant reste chez lui.
Le démembrement croisé est un montage d'acquisition à deux. Plutôt que d'acheter chacun la moitié en pleine propriété, chaque acquéreur achète l'usufruit d'une moitié et la nue-propriété de l'autre.
Le résultat, au décès de l'un, est que le survivant réunit sur sa propre moitié la pleine propriété, et conserve l'usufruit de l'autre moitié jusqu'à son propre décès. Il reste donc dans le logement, sans avoir à racheter quoi que ce soit aux héritiers.
Cette page décrit un montage général et ne remplace pas l'étude de votre situation par un notaire, qui seul peut dire s'il convient à votre projet.
À qui cela sert
| Situation | Intérêt du montage |
|---|---|
| Couple non marié, sans PACS | fort : le concubin n'a aucun droit successoral |
| Partenaires de PACS | fort, en l'absence de testament |
| Couple marié | faible : le conjoint est déjà protégé |
| Associés ou amis achetant ensemble | possible, selon l'objectif |
La troisième ligne mérite d'être soulignée : pour un couple marié, le régime matrimonial et les droits du conjoint survivant offrent déjà une protection, et le montage ajoute de la complexité pour peu de gain. Voir le logement du conjoint survivant.
Ce que le montage ne fait pas
- Il ne transmet pas la propriété au survivant : la nue-propriété de la moitié du défunt va à ses héritiers
- Il ne prive pas les héritiers de leur réserve : elle porte sur la nue-propriété reçue
- Il ne dispense pas d'un testament si l'on veut aller au-delà de la protection du logement
- Il ne règle pas la fiscalité : l'extinction de l'usufruit obéit à ses propres règles
Le premier point est celui qu'il faut comprendre avant de signer : le survivant est protégé dans son usage du logement, il n'en devient pas propriétaire pour autant.
Les précautions à prendre
Les proportions doivent correspondre aux apports réels de chacun, faute de quoi le montage peut s'analyser en libéralité déguisée. La différence d'âge entre les acquéreurs modifie la valeur des droits et donc l'équilibre.
Une clause de sortie mérite d'être prévue : que se passe-t-il en cas de séparation, qui rachète quoi, et à quelle valeur. C'est l'hypothèse la plus probable et celle qu'on omet le plus souvent.
Les alternatives
Une société civile permet d'organiser la détention et la sortie de manière plus souple, au prix d'une gestion à tenir. Un testament croisé, ou une donation entre partenaires, produit d'autres effets.
Le mariage reste la protection la plus complète, et le PACS avec testament une solution intermédiaire. Voir démembrement de propriété, transmettre son patrimoine et nos pages Patrimoine et fiscalité.
Frequently asked questions
Le survivant peut-il vendre le bien ?
Pas seul. Il détient la pleine propriété d'une moitié et l'usufruit de l'autre : la vente du bien entier suppose l'accord des nus-propriétaires, c'est-à-dire des héritiers du défunt.
Les héritiers peuvent-ils exiger de vendre ?
Ils ne peuvent pas contraindre l'usufruitier à partir : leur nue-propriété ne leur donne pas la jouissance. Ils peuvent céder leur droit, dont la valeur reste faible tant que l'usufruit dure.
Est-ce adapté à un couple marié ?
Rarement. La protection du conjoint est déjà assurée par le régime matrimonial et ses droits successoraux ; le montage ajoute une complexité que la situation ne justifie pas.
Que se passe-t-il en cas de séparation ?
C'est le point faible du montage s'il n'a pas été prévu : sortir suppose de racheter les droits de l'autre ou de vendre ensemble. Une clause de sortie rédigée à l'achat évite le blocage.
Le montage est-il contestable par les héritiers ?
Il peut l'être si les proportions ne correspondent pas aux apports réels, ce qui le ferait analyser en libéralité. C'est la raison d'établir les apports avec précision dans l'acte.