Occupation sans droit ni titre : que peut le propriétaire
La rapidité de la réaction change la procédure disponible, et donc le délai pour récupérer les lieux.
Une occupation sans droit ni titre n'est pas un litige locatif : l'occupant n'a jamais eu de bail, et le propriétaire n'a donc aucune obligation contractuelle envers lui. Cela ne l'autorise pourtant pas à faire évacuer les lieux lui-même.
Le droit protège la propriété et le domicile en même temps, et c'est cette tension qui explique la procédure. Ce qui change tout, en pratique, est le moment où le propriétaire réagit.
Cette page expose des principes généraux et ne remplace pas le conseil d'un avocat, seul à même de conduire une procédure d'expulsion. Elle ne se prononce sur aucune situation particulière.
Deux voies, selon la rapidité
| Situation | Voie disponible |
|---|---|
| Occupation constatée très récemment | procédure administrative accélérée auprès du préfet |
| Occupation installée | procédure judiciaire d'expulsion |
| Ancien locataire resté après résiliation | procédure judiciaire, régime du bail |
| Occupant hébergé qui refuse de partir | procédure judiciaire, situation distincte du squat |
Les deux dernières lignes ne relèvent pas du squat, même si les propriétaires les décrivent ainsi. Un ancien locataire relève du contentieux du bail, traité sur l'obligation d'occupation paisible.
Ce que le propriétaire doit faire immédiatement
- Déposer plainte et faire constater l'occupation, avec la date de découverte
- Réunir la preuve de sa propriété : titre, taxe foncière, factures
- Établir que le logement est le sien, résidence principale ou secondaire selon le régime invoqué
- Ne pas pénétrer de force ni changer les serrures, ni couper les réseaux
Le dernier point n'est pas une précaution morale mais juridique : une voie de fait retourne la situation contre le propriétaire et compromet la procédure qu'il engage.
Pourquoi la date de découverte compte tant
La voie administrative accélérée est enfermée dans un délai court à compter de la découverte de l'occupation. Passé ce délai, il ne reste que la voie judiciaire, plus longue.
C'est la raison pour laquelle un logement vacant surveillé se récupère en semaines et un logement laissé sans visite pendant des mois en années. Nos pages Immobilier et logement traitent séparément le sort d'un bien vacant en indivision, dans le régime de l'indivision.
Vendre un bien occupé sans titre
C'est possible mais le prix s'en ressent lourdement, et l'acquéreur doit être informé de la situation. Une occupation dissimulée engagerait la responsabilité du vendeur.
L'étude mentionne la situation à l'acte, et un acquéreur qui achète en connaissance de cause accepte le risque : voir l'absence d'action contre le notaire. En pratique, mieux vaut régler l'occupation avant de vendre.
Frequently asked questions
Peut-on changer les serrures en l'absence de l'occupant ?
Non. C'est une voie de fait, qui expose le propriétaire à des poursuites et affaiblit sa position devant le juge, alors même qu'il est dans son droit sur le fond.
La trêve hivernale s'applique-t-elle aux squatteurs ?
Le régime est distinct de celui des locataires et a fait l'objet de modifications. Le point se vérifie au texte en vigueur, car il conditionne la date à laquelle une décision peut être exécutée.
Le propriétaire peut-il réclamer une indemnité d'occupation ?
Oui, l'occupant sans titre doit une indemnité pour la période d'occupation. Son recouvrement est souvent illusoire en fait, mais elle se demande dans la même procédure.
Qui paie les dégradations ?
L'occupant en répond, et l'assurance du propriétaire peut intervenir selon le contrat. Il faut faire constater l'état des lieux dès la récupération, photographies datées à l'appui.
Combien de temps prend une expulsion judiciaire ?
Cela dépend du tribunal, de la contestation éventuelle et de l'exécution de la décision. C'est précisément parce que la durée est longue que la voie accélérée, quand elle est encore ouverte, mérite d'être tentée.