L'obligation d'occuper paisiblement le logement loué
Une obligation large, dont le manquement peut coûter le bail lui-même.
Le locataire doit user paisiblement des locaux loués. La formule paraît vague et elle est en réalité l'une des obligations les plus étendues du bail : elle couvre le comportement, l'usage des lieux, et le respect du voisinage comme de l'immeuble.
Son manquement n'ouvre pas seulement droit à des dommages et intérêts. Il peut justifier la résiliation du bail, c'est-à-dire la perte du logement.
Cette page expose un principe général et ne dit pas qui a raison dans un litige. Une résiliation s'apprécie sur pièces, et suppose une décision de justice.
Ce que l'obligation recouvre
| Manquement | Exemple |
|---|---|
| Troubles de voisinage répétés | nuisances sonores persistantes, agressivité |
| Usage non conforme à la destination | activité professionnelle dans un local d'habitation |
| Défaut d'entretien créant un risque | encombrement, insalubrité provoquée, animaux en surnombre |
| Sous-location non autorisée | mise à disposition de tiers sans accord du bailleur |
| Dégradations volontaires | atteintes au logement ou aux parties communes |
Le bruit n'est donc qu'un cas parmi d'autres, et souvent pas le plus grave : l'usage non conforme et la sous-location irrégulière produisent des résiliations plus sûrement.
Ce que le bailleur doit établir
- La réalité des faits, par des pièces : courriers de voisins, constats, plaintes, procès-verbaux
- Leur caractère répété ou grave, un incident isolé ne suffisant pas
- Une mise en demeure préalable restée sans effet, qui montre que le locataire a été averti
- Le lien avec le locataire ou avec les personnes dont il répond
Ce dernier point compte : le locataire répond des personnes qu'il héberge et de celles qu'il laisse occuper les lieux. Il ne peut pas se retrancher derrière le comportement d'un tiers qu'il a introduit.
La résiliation ne s'obtient pas d'autorité
Aucun bailleur ne peut résilier un bail d'habitation de sa propre volonté, ni faire évacuer un logement lui-même. Il doit saisir le juge, qui apprécie la gravité et peut accorder des délais.
Le juge peut aussi retenir le manquement sans résilier, en accordant seulement une indemnisation. C'est une raison de plus de constituer un dossier plutôt que de compter sur l'évidence. Nos pages Immobilier et logement traitent le cas voisin de l'occupation sans droit dans expulsion face à des squatteurs.
Le rôle du bailleur en copropriété
Lorsque les troubles viennent d'un locataire, le syndicat des copropriétaires peut agir, et le bailleur reste tenu envers la copropriété du comportement de son occupant.
Il a donc un intérêt propre à intervenir, sans attendre que la copropriété s'en mêle. L'articulation des deux actions est traitée dans l'intérêt du syndicat à agir, et les obligations courantes du locataire dans location : bon à savoir.
Frequently asked questions
Un seul épisode de bruit suffit-il ?
Presque jamais. Ce qui est sanctionné est un comportement, donc une répétition ou une gravité particulière. Un incident unique se règle par un courrier plutôt que par une procédure.
Le locataire répond-il de ses invités ?
Oui. Il répond des personnes qu'il héberge ou qu'il laisse accéder au logement, ce qui inclut famille, amis et sous-occupants. Le bailleur n'a pas à agir contre eux directement.
Une activité professionnelle à domicile est-elle un manquement ?
Cela dépend de la destination des lieux et du règlement de copropriété. Une activité sans clientèle ni nuisance est souvent tolérée ; une activité recevant du public dans un local d'habitation ne l'est généralement pas.
La sous-location est-elle toujours interdite ?
Elle suppose l'accord écrit du bailleur. Sans cet accord, elle constitue un manquement, et les sommes perçues par le locataire peuvent lui être réclamées par le bailleur.
Le bailleur peut-il couper l'eau ou l'électricité ?
Non, en aucun cas. Ce serait une voie de fait, qui engagerait sa propre responsabilité et desservirait sa position devant le juge, quand bien même le locataire serait en tort.