La garantie décennale et la vente d'un bien récent
Une garantie attachée à l'ouvrage, qui se transmet avec lui sans démarche particulière.
Le constructeur d'un ouvrage répond pendant dix ans des dommages qui compromettent sa solidité ou le rendent impropre à sa destination. Cette responsabilité est de plein droit : le maître d'ouvrage n'a pas à prouver une faute, seulement le dommage et son ampleur.
Le point qui intéresse un acquéreur est celui-ci : la garantie est attachée à l'ouvrage, non à la personne qui l'a commandé. Elle se transmet donc avec le bien, et l'acquéreur d'une maison de six ans peut l'invoquer pour les quatre années restantes.
Cette page expose un principe général et ne remplace pas l'examen de votre situation par un professionnel. Elle ne se prononce pas sur la qualification d'un désordre, qui relève d'une expertise.
Les trois garanties, et leurs domaines
| Garantie | Ce qu'elle couvre |
|---|---|
| Parfait achèvement | tous les désordres signalés, la première année |
| Bon fonctionnement | les éléments d'équipement dissociables, deux ans |
| Décennale | la solidité de l'ouvrage et son impropriété à destination, dix ans |
La confusion la plus fréquente porte sur la deuxième : un équipement dissociable — un volet, un radiateur, une robinetterie — ne relève pas de la décennale sauf s'il rend l'ouvrage impropre à sa destination.
Ce qui relève de la décennale
- Les atteintes à la solidité : fissures structurelles, affaissement, charpente compromise
- L'impropriété à destination : infiltrations rendant une pièce inhabitable, isolation défaillante au point de rendre l'usage impossible
- Les éléments indissociables de l'ouvrage, dont la dépose endommagerait la structure
- Ce qui en est exclu : l'usure normale, le défaut d'entretien, les désordres apparents acceptés à la réception
Le cas des infiltrations est le plus courant et le plus discuté : la page infiltration d'eau et problème de construction traite les recours disponibles.
Ce que l'acquéreur doit demander au vendeur
Sur un bien de moins de dix ans, ou ayant fait l'objet de travaux importants, il faut réclamer les pièces qui permettront d'agir en cas de désordre : procès-verbal de réception, attestation d'assurance dommages-ouvrage, factures et coordonnées des entreprises.
Sans ces pièces, la garantie existe toujours mais devient difficile à mettre en œuvre : encore faut-il savoir qui a construit et quand la réception a eu lieu. C'est l'une des vérifications que rappellent les délais d'une vente, et nos pages Immobilier et logement y reviennent.
L'assurance dommages-ouvrage
Elle est obligatoire pour le maître d'ouvrage et permet d'être indemnisé rapidement, sans attendre la détermination des responsabilités. C'est elle qui rend la garantie utilisable en pratique.
Un acquéreur informé d'un désordre et qui signe en connaissance de cause perd toutefois ses recours, comme le rappelle l'absence d'action contre le notaire dans une situation voisine.
Un vendeur qui a construit sans souscrire cette assurance engage sa responsabilité envers l'acquéreur, et l'absence d'attestation est un point à soulever avant la signature, pas après.
Frequently asked questions
À partir de quand courent les dix ans ?
De la réception des travaux, qui est un acte formel constatant l'achèvement. C'est la date du procès-verbal de réception qui compte, non celle de la fin du chantier ni celle de l'emménagement.
La garantie survit-elle à la revente ?
Oui. Elle est attachée à l'ouvrage et se transmet aux acquéreurs successifs pour la durée restant à courir, sans qu'aucune formalité soit nécessaire.
Un particulier qui a construit lui-même est-il tenu ?
Celui qui vend un ouvrage qu'il a construit peut être tenu comme constructeur envers son acquéreur, ce qui surprend beaucoup d'auto-constructeurs au moment de vendre.
Faut-il une expertise pour agir ?
En pratique presque toujours, car la qualification du désordre est technique et contestée. L'assurance dommages-ouvrage en organise une, ce qui est une raison de la solliciter d'abord.
Les travaux de rénovation sont-ils couverts ?
Ils peuvent l'être lorsqu'ils constituent un ouvrage ou affectent la structure. De simples travaux d'embellissement ne relèvent pas de la décennale, mais de la garantie contractuelle de l'entreprise.