Indemnité d'occupation et bien indivis donné en location
Ce qui se partage alors n'est pas une indemnité mais le loyer, et la distinction change les comptes.
L'indivisaire qui occupe seul un bien indivis doit une indemnité d'occupation aux autres. Elle ne sanctionne rien : elle compense le fait qu'un indivisaire ait joui privativement d'un bien sur lequel tous ont des droits.
Cette logique fixe aussi sa limite. Lorsque le bien est donné en location à un tiers, aucun indivisaire n'en a la jouissance privative. L'indemnité n'a donc pas d'objet, et ce qui entre dans l'indivision est le loyer.
Cette page expose un principe général et ne se prononce sur aucune situation particulière. Elle ne dit pas qui a raison dans un litige : les comptes d'indivision s'établissent sur pièces, avec votre notaire.
Ce que remplace le loyer
La substitution est simple mais elle a des conséquences comptables précises.
| Bien occupé par un indivisaire | Bien loué à un tiers |
|---|---|
| indemnité d'occupation due à l'indivision | loyers encaissés au profit de l'indivision |
| montant fixé par référence à la valeur locative | montant fixé par le bail |
| l'occupant est débiteur | le locataire est débiteur, les indivisaires créanciers |
Les loyers sont des fruits du bien indivis : ils accroissent l'indivision et se partagent à proportion des droits, après déduction des charges. Le régime de l'indivision commande cette répartition.
Qui pouvait décider de louer
La question précède celle des comptes. Un bail d'habitation relève des actes d'administration et peut être conclu à la majorité des deux tiers des droits ; un bail commercial ou rural exige l'unanimité.
- Bail régulier : les loyers entrent dans l'indivision et se partagent
- Bail conclu sans le pouvoir requis : sa validité est discutable, et l'indivisaire qui l'a consenti engage sa responsabilité
- Le point qui coince : un indivisaire qui loue seul et encaisse seul
Dans ce dernier cas, il ne doit pas une indemnité d'occupation mais le reversement des loyers perçus. Nos pages Immobilier et logement traitent séparément les obligations du bailleur dans location : bon à savoir.
Le cas de l'occupation mixte
Il arrive qu'un indivisaire occupe une partie du bien et qu'une autre soit louée. Les deux mécanismes se cumulent alors, chacun sur son assiette : indemnité pour la partie occupée, partage des loyers pour la partie louée.
Ces situations demandent une évaluation, et c'est l'un des cas où un accord écrit entre indivisaires évite un contentieux au moment du partage.
Pourquoi ces comptes se règlent au partage
L'indemnité d'occupation comme les loyers alimentent les comptes de l'indivision, qui sont arrêtés lors du partage. C'est la raison pour laquelle une vente amiable achoppe souvent non sur le prix, mais sur ces comptes.
Ils se préparent en amont, avec les mêmes vérifications que celles décrites sur vendre un bien indivis.
Frequently asked questions
L'indemnité d'occupation est-elle due même sans demande ?
Elle est due de plein droit, mais elle doit être réclamée pour être recouvrée, et elle se prescrit. Un indivisaire qui laisse la situation durer sans rien demander risque de ne plus pouvoir remonter très loin.
Qui perçoit les loyers d'un bien indivis ?
L'indivision, non un indivisaire en particulier. En pratique un gérant est désigné, ou un mandat confié à un professionnel. Sans cela, celui qui encaisse doit rendre compte et reverser les parts des autres.
Un indivisaire occupant peut-il déduire les travaux qu'il a payés ?
Il peut faire valoir une créance pour les dépenses de conservation, qui se compense avec l'indemnité qu'il doit. Les dépenses d'agrément ne suivent pas le même régime, d'où l'intérêt de conserver les factures.
Le conjoint survivant occupant est-il redevable ?
Sa situation dépend de ses droits propres : droit temporaire au logement, droit viager d'habitation ou usufruit. Lorsqu'il occupe en vertu d'un droit qui lui est reconnu, il n'occupe pas sans titre et la question ne se pose pas dans les mêmes termes.
Faut-il un accord écrit pour fixer l'indemnité ?
Ce n'est pas obligatoire, mais c'est très recommandé. À défaut, le montant est fixé judiciairement après expertise, ce qui coûte du temps et de l'argent aux deux camps.