Ce que chaque copropriétaire peut faire, et ne peut pas
Tout se joue sur une frontière : celle que le règlement de copropriété trace entre le privatif et le commun.
Un copropriétaire est propriétaire exclusif de son lot et titulaire d'une quote-part indivise des parties communes. Ces deux qualités ne donnent pas les mêmes pouvoirs, et presque tous les conflits de copropriété naissent de leur confusion.
Sur ses parties privatives, il décide seul, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres ni à la destination de l'immeuble. Sur les parties communes, il ne décide rien seul : l'assemblée générale est compétente.
Cette page décrit un régime général et ne remplace pas la lecture de votre règlement de copropriété par un notaire, qui seul peut dire ce que votre immeuble prévoit.
La frontière privatif / commun
Elle n'est pas donnée par la nature des choses mais par le règlement de copropriété, qui peut classer différemment d'un immeuble à l'autre.
| Généralement privatif | Généralement commun |
|---|---|
| revêtements intérieurs, cloisons non porteuses | gros murs, toiture, charpente |
| installations intérieures propres au lot | canalisations et gaines communes |
| fenêtres, selon le règlement | façades et leur aspect |
| balcon, quant à la jouissance | structure du balcon |
Les fenêtres et les balcons sont les deux points où la surprise est la plus fréquente : la jouissance peut être privative alors que l'aspect extérieur reste commun, ce qui soumet un changement de menuiseries à l'autorisation de l'assemblée. C'est le cœur de la question posée par le propriétaire est-il seul maître chez lui.
Les obligations, au-delà des charges
- Payer les charges appelées par le syndic, selon les tantièmes du règlement, sans pouvoir les retenir au motif d'un désaccord
- Respecter la destination de l'immeuble : un règlement peut interdire une activité professionnelle, ou l'encadrer
- Laisser accéder aux parties privatives pour des travaux communs nécessaires
- Ne pas modifier l'aspect extérieur sans autorisation, même sur une partie dont on a la jouissance
L'exécution de ces obligations est l'affaire du syndicat, et l'intérêt du syndicat à agir est ce qui rend ces règles opposables en pratique.
Ce que le notaire vérifie à l'achat d'un lot
L'acquéreur d'un lot achète aussi une situation collective. L'étude réunit le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, les procès-verbaux des dernières assemblées, le carnet d'entretien et l'état des charges du vendeur.
Ce qui compte le plus est ce qui a été voté et pas encore payé : un ravalement décidé avant la vente peut peser sur l'acquéreur selon la date d'exigibilité des appels de fonds. Nos pages Immobilier et logement reviennent sur ces vérifications, au même titre que sur les délais d'une vente.
Travaux : qui autorise quoi
Des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur supposent une autorisation de l'assemblée, à une majorité qui dépend de leur nature. Des travaux purement intérieurs ne la supposent pas, sauf s'ils touchent une structure ou une canalisation commune.
Le percement d'un mur porteur relève de cette dernière catégorie et se traite comme une modification du commun, quoi qu'en dise l'apparence des lieux.
Frequently asked questions
Peut-on refuser de payer des charges contestées ?
Non. Les appels de charges sont exigibles même contestés, et le non-paiement expose à une procédure. La contestation d'une décision d'assemblée suit sa propre voie et dans son propre délai, sans suspendre le paiement.
Un copropriétaire peut-il louer son lot en meublé de courte durée ?
Cela dépend de la destination de l'immeuble telle que le règlement la définit, et des règles locales applicables. Une clause d'habitation bourgeoise exclusive peut y faire obstacle, ce qui se vérifie avant d'acheter.
Qui paie les travaux votés avant une vente ?
La répartition dépend de la date d'exigibilité des appels de fonds et de ce que l'acte de vente prévoit entre les parties. C'est un point à régler expressément dans l'avant-contrat, faute de quoi la règle légale s'applique.
Les fenêtres sont-elles privatives ?
Le plus souvent la jouissance l'est, mais l'aspect extérieur reste commun. Changer des menuiseries en modifiant la couleur, la matière ou le découpage suppose donc une autorisation de l'assemblée.
Le syndic peut-il entrer dans un lot privatif ?
Pas librement. Il peut exiger l'accès pour la réalisation de travaux communs nécessaires, dans les conditions prévues par la loi, ce qui suppose une information préalable du copropriétaire.