Être propriétaire du bâti sans posséder le terrain
Trois montages produisent cette situation, et l'échéance du droit vaut plus que le mètre carré.
La propriété du sol emporte en principe celle du dessus et du dessous. Le principe souffre pourtant des exceptions organisées, et l'on peut être propriétaire de sa maison sans posséder le terrain sur lequel elle est bâtie.
Cette situation n'est pas une anomalie : elle résulte d'un montage voulu, et elle a une échéance. C'est cette échéance, plus que la surface, qui détermine la valeur de ce que l'on achète.
Cette page décrit des mécanismes généraux et ne remplace pas l'examen de votre titre par un notaire, seul à même de dire quel droit vous détenez et pour combien de temps.
Les trois montages
| Montage | Ce que détient l'occupant |
|---|---|
| Bail à construction | un droit réel sur les constructions qu'il édifie, pour la durée du bail |
| Bail emphytéotique | un droit réel de longue durée sur le terrain et ce qui s'y trouve |
| Division en volumes | la pleine propriété d'un volume défini en trois dimensions |
Les deux premiers sont temporaires : à leur terme, les constructions reviennent en principe au propriétaire du sol, souvent sans indemnité. La division en volumes, elle, est perpétuelle et se rencontre surtout dans les ensembles complexes.
La question qui décide de tout : l'échéance
- Combien d'années restent à courir sur le droit
- Ce qui est prévu à l'expiration : retour des constructions, indemnité, renouvellement
- Ce que le financement en tire : une banque prête difficilement au-delà du terme du droit
- La revente : un droit à échéance courte se vend mal, quel que soit l'état du bâti
Un pavillon impeccable sur un bail à construction expirant dans huit ans n'est pas un pavillon : c'est huit années d'usage. Nos pages Immobilier et logement reviennent sur cette lecture des titres.
Comment ces situations apparaissent
Elles résultent souvent d'une opération d'aménagement, d'un bail consenti par une collectivité ou un organisme de logement, ou d'un ensemble immobilier complexe superposant des usages — commerces au pied, logements au-dessus, voirie publique traversante.
Le montage se lit au titre et nulle part ailleurs : rien sur le terrain ne le signale. C'est pourquoi la lecture de l'origine de propriété est l'étape que les délais d'une vente placent en premier.
À ne pas confondre avec la copropriété
Un copropriétaire est propriétaire de son lot et d'une quote-part du sol, indivise avec les autres. C'est une situation entièrement différente, régie par le statut de la copropriété.
La confusion est fréquente parce que les deux produisent des charges collectives : voir droits et obligations des copropriétaires et, pour l'indivision, le régime de l'indivision.
Frequently asked questions
Peut-on vendre une maison construite sur un bail à construction ?
On vend le droit que l'on détient, pour la durée qui reste, et non la pleine propriété. L'acquéreur doit être informé du terme, et le prix en tient compte de manière significative.
Que devient la construction à l'échéance ?
Elle revient en principe au propriétaire du sol, selon ce que le bail prévoit. Certains baux organisent une indemnité, d'autres non, et c'est une clause à lire avant d'acheter, pas après.
Une banque finance-t-elle ce type de bien ?
Avec réticence et rarement au-delà du terme du droit, puisque sa garantie s'éteint avec lui. C'est une contrainte pratique qui limite fortement le marché de ces biens.
Paie-t-on la taxe foncière ?
Le titulaire d'un droit réel de ce type supporte généralement les charges et impositions liées au bien pendant la durée de son droit, selon les stipulations du bail.
Comment savoir dans quelle situation on se trouve ?
En lisant le titre de propriété, qui nomme le droit détenu : bail à construction, bail emphytéotique, volume. En cas de doute, l'étude le dit à la lecture de l'acte.