Le prêt obtenu après la date de réitération
La caducité n'attend pas : une fois le terme passé, l'accord bancaire arrive dans le vide.
La réitération est la signature de l'acte authentique de vente, qui reprend et exécute l'avant-contrat. Le compromis fixe une date de réitération, et cette date n'est pas une simple indication de calendrier : elle constitue le terme au-delà duquel l'engagement peut cesser d'exister.
Lorsque ce terme est dépassé sans que la vente ait été régularisée, la promesse est caduque. Un prêt obtenu ensuite, même à des conditions parfaitement conformes, ne rétablit pas un contrat qui a cessé de produire effet.
Cette page explique une règle générale et ne remplace pas la consultation du notaire chargé de votre dossier, qui seul peut lire les termes exacts de votre acte.
Ce que la date de réitération fixe réellement
Il faut distinguer trois échéances que les parties confondent constamment.
| Échéance | Ce qu'elle borne |
|---|---|
| Délai de rétractation | la faculté de renoncer sans motif |
| Délai de la condition suspensive | le temps laissé pour obtenir le financement |
| Date de réitération | le terme pour signer l'acte authentique |
La date de réitération vient donc en dernier. C'est pourquoi la chronologie complète décrite dans les délais d'une vente mérite d'être lue avant de fixer une date au compromis.
Pourquoi une date trop serrée est un piège
La date est souvent choisie au moment de la signature, sans que les formalités préalables soient connues. Or l'étude doit obtenir des pièces qui ne dépendent pas d'elle.
- Ce qui prend du temps : l'état civil, l'urbanisme, la purge d'un droit de préemption, l'interrogation des créanciers inscrits
- Ce qui peut surgir : une servitude oubliée ou une difficulté d'origine de propriété
- Ce qu'il faut faire : proroger par avenant avant le terme, non après
Nos pages Immobilier et logement reviennent sur ces contrôles, parce qu'ils expliquent l'essentiel des retards.
La caducité ne se répare pas d'elle-même
Une fois le terme atteint, la promesse ne survit pas par tolérance. Les parties peuvent naturellement conclure un nouvel accord, mais il s'agira d'un contrat nouveau, avec des conditions à renégocier et un prix qui peut avoir changé.
C'est la raison pour laquelle un avenant de prorogation, signé avant l'échéance, coûte infiniment moins qu'une renégociation. Il suffit que les deux parties y consentent.
Ce que le vendeur peut faire, ce qu'il ne peut pas
Le vendeur qui constate la caducité retrouve la libre disposition de son bien. Il n'a pas à indemniser l'acquéreur dont le financement est arrivé trop tard.
Il ne peut pas, en revanche, invoquer la caducité s'il est lui-même la cause du retard, par exemple en n'ayant pas fourni les pièces demandées. La règle qui écarte celui qui empêche l'exécution vaut ici comme pour la mauvaise foi de l'acquéreur.
Frequently asked questions
La date de réitération est-elle impérative ?
Elle l'est dans la mesure où l'acte lui donne cette portée. Certains compromis en font un terme extinctif, d'autres une date indicative assortie d'une mise en demeure préalable. La rédaction commande la solution, ce qui justifie de la lire attentivement.
Peut-on proroger après la date ?
Une prorogation suppose un contrat encore vivant. Après le terme, les parties ne prorogent pas : elles concluent un nouvel avant-contrat, ce qui rouvre la négociation sur le prix et les conditions.
Le dépôt de garantie est-il restitué en cas de caducité ?
Oui lorsque la caducité ne résulte pas d'une faute de l'acquéreur. Si le retard lui est imputable, l'acte peut prévoir que la somme reste acquise au vendeur, ce qui se règle au vu des pièces.
Que faire si la banque annonce un accord imminent ?
Demander une prorogation par avenant, immédiatement et par écrit, sans attendre l'édition de l'offre. Un accord verbal de principe du vendeur ne suffit pas à écarter la caducité.
Qui fixe la date de réitération ?
Les parties, à la signature de l'avant-contrat, le plus souvent sur proposition du rédacteur. L'étude peut alerter sur son réalisme au regard des formalités à accomplir, et c'est le moment utile pour en discuter.