Quand un loyer d'habitation peut-il être augmenté
Trois occasions, pas une de plus, et chacune avec ses conditions de forme.
La réponse tient en un mot : non. Un bailleur ne fixe librement le loyer qu'à un seul moment, celui de la mise en location — et même là, la liberté peut être encadrée selon la commune.
En cours de bail et au renouvellement, la hausse n'est possible que dans des cas déterminés. Une augmentation décidée en dehors de ces cas est inopposable au locataire, qui peut continuer à payer l'ancien montant.
Cette page expose des règles générales et ne remplace pas la lecture de votre bail avec un professionnel : la révision dépend de ce que le contrat prévoit.
Les trois occasions
| Moment | Condition |
|---|---|
| Révision annuelle en cours de bail | une clause de révision au bail, et un indice de référence |
| Renouvellement du bail | loyer manifestement sous-évalué, procédure de proposition |
| Après travaux d'amélioration | accord exprès du locataire ou clause spécifique |
La première suppose une clause : sans clause de révision, le loyer reste inchangé pendant toute la durée du bail. C'est un oubli de rédaction fréquent, et il est irréversible pour la période en cours.
La révision annuelle
Elle ne se fait qu'une fois par an, à la date convenue, et selon l'indice que la loi désigne. Le bailleur qui oublie de la demander ne peut pas rattraper plusieurs années d'un coup : la révision non demandée se perd, sous réserve du délai de prescription applicable.
- Ce qu'il faut : une clause au bail, la date anniversaire, l'indice publié
- Ce qui est interdit : appliquer un pourcentage choisi, ou indexer sur autre chose que l'indice légal
- Le point qui coince : une révision réclamée tardivement, pour les années passées
L'indice est publié périodiquement par l'institut national de la statistique. Sa valeur changeant à chaque parution, elle n'est pas reproduite ici : il faut la relever à la date de révision.
Le renouvellement, et la sous-évaluation
Au renouvellement, le bailleur peut proposer un loyer supérieur s'il démontre que le loyer en cours est manifestement sous-évalué. La démonstration passe par des références de loyers comparables dans le voisinage, en nombre imposé par la loi.
La procédure est formalisée et se déclenche longtemps avant l'échéance. Un bailleur qui s'en aperçoit un mois avant a perdu le bénéfice du dispositif pour cette période. Nos pages Immobilier et logement traitent la fin du bail dans congé pour vente.
Encadrement selon la commune
Dans certaines zones dites tendues, le loyer de mise en location est lui-même plafonné, et sa réévaluation entre deux locataires est limitée. Le périmètre concerné évolue, et il se vérifie commune par commune plutôt que par présomption.
Les obligations générales du bailleur sont réunies dans location : bon à savoir, et les manquements du locataire dans l'obligation d'occupation paisible.
Frequently asked questions
Le locataire peut-il refuser une révision annuelle ?
Non si elle est conforme : clause au bail, date respectée, indice correctement appliqué. Il peut en revanche contester un calcul erroné, et l'erreur est fréquente sur le choix du trimestre de référence.
Une augmentation peut-elle être rétroactive ?
Non. La révision produit effet à compter de sa demande, non des années antérieures. Un bailleur qui a oublié plusieurs échéances ne les récupère pas d'un seul coup.
Des travaux permettent-ils toujours d'augmenter le loyer ?
Seulement des travaux d'amélioration, et seulement avec l'accord exprès du locataire ou en application d'une clause prévue à cet effet. L'entretien courant et les réparations ne justifient aucune hausse.
Que faire si le bailleur augmente sans droit ?
Le locataire écrit en contestant, en continuant de payer le loyer contractuel. Payer le montant majoré peut être interprété comme une acceptation, et refuser tout paiement le mettrait en tort.
Le loyer d'un meublé suit-il les mêmes règles ?
Le bail meublé de résidence principale relève d'un régime propre mais voisin, avec des durées différentes. Les principes de révision restent encadrés, ce qui écarte là aussi la liberté d'augmenter à volonté.