Infiltrations : identifier le bon responsable
Le recours utile dépend de l'origine du désordre, et le mauvais destinataire fait perdre des années.
Une infiltration se traite d'abord comme une question d'origine, pas de responsabilité. Selon que l'eau vient de la toiture, d'une canalisation commune, du logement du dessus ou d'un défaut de construction récent, le recours ne s'adresse pas à la même personne.
Se tromper de destinataire coûte du temps, et le temps compte : plusieurs de ces actions sont enfermées dans des délais.
Cette page expose des principes généraux et ne dit pas qui a raison dans un litige. La qualification d'un désordre relève d'une expertise, et l'action utile s'apprécie sur pièces.
Où l'eau vient-elle
| Origine | Interlocuteur |
|---|---|
| Toiture, façade, structure d'un bien récent | constructeur et assurance dommages-ouvrage |
| Partie commune en copropriété | syndicat des copropriétaires, via le syndic |
| Logement voisin ou du dessus | son occupant ou son propriétaire, et son assureur |
| Défaut caché existant avant la vente | le vendeur, au titre des vices cachés |
| Défaut d'entretien du propriétaire | personne : c'est à sa charge |
La première ligne renvoie à la garantie décennale, qui se transmet avec le bien et couvre l'impropriété à destination.
Le réflexe utile : constater avant d'agir
- Faire constater l'étendue et l'origine, par un professionnel ou un expert, avec des photographies datées
- Déclarer à son assureur dans le délai du contrat, même si un tiers est responsable
- Écrire au responsable présumé, en recommandé, en décrivant les faits sans qualifier juridiquement
- Ne pas réparer définitivement avant le constat, sauf mesure d'urgence pour éviter l'aggravation
Le dernier point est celui que l'on regrette le plus : des travaux faits vite effacent la preuve de l'origine, et avec elle le recours.
En copropriété, la répartition n'est pas intuitive
Une infiltration venant d'une partie commune engage le syndicat, même si le dommage n'apparaît que chez un seul copropriétaire. Celui-ci n'a donc pas à supporter la réparation de la cause, seulement l'entretien de son propre lot.
La frontière entre privatif et commun décide de tout, et elle est fixée par le règlement de copropriété : voir droits et obligations des copropriétaires et, pour l'action collective, l'intérêt du syndicat à agir.
Après un achat récent
Un acquéreur qui découvre une infiltration peut agir contre le vendeur si le défaut était caché, antérieur à la vente, et suffisamment grave. Il ne peut pas agir si le désordre était apparent ou lui avait été révélé.
C'est précisément l'enjeu du dossier de vente : un désordre mentionné à l'acte est un désordre accepté. Nos pages Immobilier et logement traitent cette limite sous l'angle de l'absence d'action contre le notaire.
Frequently asked questions
Faut-il attendre l'expertise pour faire cesser la fuite ?
Non. Les mesures conservatoires nécessaires pour arrêter l'aggravation doivent être prises sans délai, en conservant les preuves : photographies, factures, constat. C'est la réparation définitive qui doit attendre.
L'assurance couvre-t-elle avant que le responsable soit identifié ?
En dégât des eaux, l'assureur intervient généralement puis se retourne contre le responsable. C'est la raison d'être de la déclaration, même quand la faute d'un tiers paraît évidente.
Le voisin refuse de laisser accéder chez lui, que faire ?
Une expertise peut être ordonnée judiciairement, y compris pour accéder à un logement dont l'occupant se refuse. C'est une procédure préalable fréquente dans ce type de litige.
Un désordre visible à la visite est-il un vice caché ?
Non. Le vice doit être caché au moment de la vente pour ouvrir un recours contre le vendeur. Une trace d'humidité visible et non mentionnée est plus difficile à qualifier ainsi.
Combien de temps pour agir ?
Chaque fondement a son propre délai — décennale, vice caché, responsabilité du voisin — et certains sont courts. C'est la raison de faire constater tôt, plutôt que de laisser le désordre s'installer.